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不動産コンサルティングが明かす相続税対策!

相続税は土地の評価の仕方で大きく変わります。

誰が計算しても同じという訳ではありません。


相続 遺言 22のポイント

不動産コンサルティングが明かす相続対策
※遺言書作成 相続登記必要書類

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「 亡くなってから節税できた」14のケース。

土地の評価でこんなに税金が減らせます!

亡くなってからでも、こんなに税金が減らせる!

その相続税まだまだ、安く出来ます

亡くなってからでもできる節税対策

*相続税の計算にお役立て下さい
  概算正味遺産総額算出表
  相続税の総額の計算表
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 相続税の計算他書式集(139KB)

マンガ「相続成功物語」




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1.

「亡くなってから節税できた」14のケース。
相続税対策=土地対策です。

アパートを建築して節税をしました!

広大地の評価を工夫して節税をしました!
広大地を鑑定評価し、大きな節税をしました!
分割の仕方や宅地造成(案)の作成により節税が!
土地の測量や、文筆を工夫し、大きな評価減を!
変形地や無道路地を大きく評価減しました!
市街地の田んぼを評価減しました!
土地の利用形態により上手に評価しました!
広大地・のり地を上手に評価しました!
広大地である貸地を大きく評価減しました!
まとまった土地3ケ所を鑑定評価し、節税を!
配偶者の特典を最大限に利用しました!
遺産分割を工夫し、将来にも備えました!
一番安くなる分割方法をとりました!

 
胎児がある場合・・・
相続人となるべき胎児がある場合、民法上は,相続及び遺贈に関しては、その胎児はすでに生まれた者とみなすこととされています。 相続税の申告に当っては、相続税の申告書類の提出のときにおいて、その胎児が生まれていれば法定相続人として取り扱われることになっています。
ただし、相続税の申告書の提出時に、その胎児が生まれていなければ、その胎児がいないものとした場合における各相続人の相続分によって課税価格を計算し、その胎児は、基礎控除額等の算定の基礎となる法定相続人の数にも含めないことになります。 胎児の出生前に相続税の申告書を提出した場合、申告後に胎児が生まれたときには、更正の請求又は修正申告をすることになります。
なお、胎児が生まれた場合におけるその者の未成年所控除額は120万円となります。

2.

土地の評価でこんなに税金が減らせます!

  節税対策はやっぱり土地対策。相続財産の70パーセントを占める不動産に焦点を絞り,没後でも十分間に合う,節税ポイントを紹介していきます。
相続対策の70パーセントが不動産、つまり土地です。

3.

亡くなってからでも、こんなに税金が減らせる!

  相続対策は,財産を残す人が生きているうちにしておかなければ、意味がない= そんなことはありません。
亡くなってから、あるいは相続税を申告・納税するまで、さらには納税をやり直すことも含めて、その税額はまだまだ減らせるのです。
土地の評価方法は、路線価による方法とその土地の利用状況に応じた不動産鑑定士の評価価格も認められております。

4.

その相続税まだまだ、安く出来ます.
  節税対策と一言でいっても、1回の対策,1つの対策だけで「用意万全」というわけではありません。
最も,理想的な相続対策とは、資産をすべて見極めた上で,長い時間をかけて節税につながるさまざまな方法を模索し、それを複合的に組み合わせることで,トータルとして大きな節税を実現していくというものです。
では、どんな節税対策ポイントがあるかまとめてみました。
財産を残す人が元気なうちにしておくことは,大きく次の4つになるでしょう。
 
1.) 遺言書で相続人や相続分を明記すれば,スムーズな申告が目指せます。
2.) 贈与でこまめな対応をしておけます。
3.) 生命保険を活用できます。
4.) 土地を有効利用できます
特に最後の「土地の有効利用」は 私たち不動産コンサルティングの本領が発揮されるものだといえるでしょう。相続対策の大部分は土地対策です。”土地を制する者が相続を制する”といっても過言ではないのです。

5.

亡くなってからでもできる節税対策

1.

遺産分割の工夫

相続納税額は,(財産を相続する権利のある人のことです。)によってまちまちです。
相続人それぞれの納税額は遺産分割をもとに算出されますが、被相続人の夫や妻である配偶者は、全財産の2分の1までが無税になるという特例もあります。
また、一般的な分割方法である法定割合では子供は残る2分の1ですから、3人いればそれぞれの法定相続分は6分の1づつとなるわけです。

ところが、現地の財産はこの法定相続分どおりにはなかなか分けられないものです。なかには、土地の建物のような不動産が主な財産はぶんかつできていないと同じです。
実際は,ここの不動産ごとに取得する人が分かれ,その評価額に応じた相続税を負担することになるのです。

一つの土地で一人で相続するのと、それを分割して何人かで相続するのでは,相続する人数が多ければ多いほど,相続税が安くなることもあります。これは、土地の地形によりますが 分割したばあ利の道路付け(土地がどの道路に接するかということ)や土地の関係などから,ここの土地の評価額が変わったくるからです。 また、家を継ぐ長男が不動産を相続し他の相続人には、現金を分ける方法もあります。 遺産の中に現金がないというとき 不動産を取得する人がその不動産を売却し、それによて得た現金をわけるということです。

しかしこの場合、不動産を取得する人によっては,責務、売却して得た売却代金の中から現金を受け取る人にとっては責権として、それぞれ分割協議書に明記し,申告書のなかで計算することになります。責権は相続財産として課税され、債務は負債として差し引かれます。
分割時には,だれが、どの財産を相続することで相続税がどうなるかを常に考慮しなければなりません。当然,相続人の希望が一番に優先されますがなるべく相続税が安くなるような分割が出来ないか,これを検討する必要があるといえるのです


2. 土地評価の工夫

貯金や株式などの動産とはちがって、不動産,なかでも土地を適切に評価することによって,結果として納税額を低く抑えることが出来ます。 どのような土地が評価減につながるかを簡単に説明すると、地形や道路付け,面積など,謄本や公図にしめされているものと現地の土地とを見比べ,いろいろな要素を兼ね合わせて総合的な評価をだすというわけです。

たとえば、公道からその土地に出入りする際の間口が狭かったり,奥行きが広かったりすると、それだけで減額につながるとちもあります。土地に傾斜がある場合なども、確実に減額対象になります。

また、申告時の特例として、小規模宅地の評価減を利用すると,自宅については,240平方メートルを限度に通常の20パーセント、賃貸物件については200平方メートルを限度に通常の50パーセントの評価でよいことにになっています。広い土地なら,用途や分割方法によっていろいろな評価減を導き出せます。そもそも、土地の評価を計算する方法は,一般的には次の2通りとされています。

・市街化区域「路線価×土地面積」

・市街化調整区域は「固定資産税評価額×倍率」

という計算式が採用されています。 が土地の評価方法は必ずしもこれだけではありません。 つまり、基準通りでいくか、現実の評価でいくかによって評価額が変わってくるのです。そして、現実に則した評価であれば税務署にも認められるということなのです。
3. 納税の工夫

相続税が確定した場合、原則として、納税は申告日に現金払いすることとされています。けれども、まとまった金額を一度に支払えない場合も当然出てきます。そんなときは、延納で分割払いが出来るようになっています。不動産にかかる相続税の延納期間は最高20年で,利息は原則年2.2パーセントと定められています。動産に対するに相続税の延納期間は最高10年、利息は原則年3.6パーセントです。

また、現金では納められない場合には,物納といって不動産などで納税することも認められています。が、この物納は建造物が建っていない更地であることや、土地の測量をしてあること、借り入れなどの抵当権がついていないことなど,さまざまな条件にかなった物件でなければ対象とはされません。

現金がない場合はとりあえず延納手続きをし、分割して年賦の方法で納めればいいことになります。しかしながら、ただでは待ってくれません。当然,その分の利息がついてきます。この利息はさきにも書いたように原則2.2パーセント不動産の売却に時間がかかる場合もあるので、なるべく早く方針を決めて取りかかることが必要です。

相続税が多い人の場合は,年間の利息だけでも 数十万円もの単位の差が出てくることになりますから,これも一つの節税対策といえるのです。

また、相続税額の予想を出来るだけ早くつけておくが必要です。これよってはやめに納税対策が立てられるからです。 そうしておけば、万が一土地を売却することになった場合でも,どこの土地をいくらくらいで売却すればいいかといった計画が立てられることになり,常に税額と照らし合わせながら売却を進めていくことが可能なのです。

そして、タイミングさえ合えば、申告日までに売却を終わらせることができ、そうして得た売却代金での納税が実現することになります。 したがって、どこからか借入れをするという必要もなく、余分な利息の負担はいりません。 これも立派な節税対策の一つです。

不動産コンサルティング技能登録(4)第00522号 新井俊雄

 

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